Plus-value et travaux d'excavation

Plus-value et travaux d'excavation

8 septembre 2014Droit commercialMarie-Claude Gaudreau et Yannick CrackMarie-Claude Gaudreau et Yannick Crack

Vous êtes, de façon générale, familier avec les notions relatives aux hypothèques légales…

Nous vous rappelons que l’hypothèque légale de la construction permet de garantir la plus-value qui découle de travaux réalisés dans un immeuble.

La notion de « travaux de construction » au sens de la loi est en constante évolution. La jurisprudence accepte que des travaux autres que l’érection d’un bâtiment soient l’objet d’une hypothèque légale si ces travaux constituent un accessoire essentiel à l’usage de l’immeuble. L’aménagement paysager1 et la démolition2 sont des exemples de travaux que la jurisprudence a considérés comme apportant une plus-value à l’immeuble.

Deux arrêts récents ont évalué si des travaux de décontamination et de nivellement étaient susceptibles d’ajouter de la plus-value. Ce blogue présentera donc les arrêts C.S. Terrec inc. c. Renaud-Prescott3 et Pro-Co Beauce c. Raymond Leblanc inc.4 et leur incidence en droit de la construction.

C.S. Terrec inc. c. Renaud-Prescott

Dans cette affaire, l’entrepreneur avait procédé à l’excavation des sols contaminés et les avait réintégrés à l’immeuble après leur décontamination.

Traditionnellement, le fait d’excaver des sols pour les transporter ailleurs ne donnait pas lieu à une hypothèque légale5. Le juge a considéré que le fait d’incorporer un « remblai contrôlé » en lieu et place de sols contaminés peut constituer un accessoire essentiel et indispensable pour que le bâtiment puisse servir à un quelconque usage ultérieur.

Le juge tient compte d’un avis de contamination inscrit contre l’immeuble, qui empêchait l’émission de tout permis de construction ou d’usage. Il tient compte également de la « valeur indéniable » du remblai contrôlé, qui respecte les normes environnementales.
 
Le tribunal soulève même la possibilité que le seul fait d’enlever des sols contaminés puisse être susceptible en soi d’améliorer l’immeuble, mais sans statuer sur cette question. Cette décision ouvre la porte à un nouveau et intéressant courant jurisprudentiel.

Pro-Co Beauce c. Raymond Leblanc inc.

Dans ce deuxième cas, l’hypothèque portait sur des travaux d’épandage et de nivellement de matériaux sur un immeuble vacant, mais en l’absence de toute construction ou de projet de construction. Le juge rappelle d’abord que le caractère exceptionnel des hypothèques légales exige que les tribunaux interprètent strictement les principes qui s’y appliquent.

Le juge distingue l’affaire en l’espèce de celle de C.S. Terrec inc., dont nous traitons plus haut, en ce sens que les travaux ne sont pas l’accessoire d’un projet de construction précis.

Selon le juge, C.S. Terrec inc. est un exemple où les travaux de remblai sont un accessoire important à des travaux de construction clairement et précisément projetés ou planifiés.

Il y a toutefois lieu de penser que dans le cas de travaux d’excavation ou de nivellement de terrain qui sont bel et bien effectués dans le cadre d’une construction, l’hypothèque pourra alors être acceptée.

Puisque la jurisprudence sur le sujet est rare et que le contexte est changeant, il faut tenir compte des circonstances précises de chaque cas et faire preuve de prudence quant à de potentiels travaux sur un chantier afin d’éviter de mauvaises surprises qui auraient une incidence majeure.

1Pépinière 55 inc. c. Lapointe, 2003 CanLII 15945 (QC CQ); Construction Paval c. Entreprise de la Construction A.C.F. inc. & Al., [1987] R.J.Q. 2496
2Constructions Cité globales inc. c. Avco Construction (1997) inc., 2002 CanLII 28873 (QC CS)
3C.S. Terrec inc. c. Renaud-Prescott, 2013 QCCS 1301
49072-7892 Québec inc. (Pro-Co Beauce) c. Raymond Leblanc inc., 2014 QCCA 909
5Voir à titre d’exemple : Charles-Auguste Fortier inc. (arrangement relatif à), [2008] R.D.I. 815 (C.S.)

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