Immobilier et construction

Clause d'exclusivité dans un bail commercial

  • Raphaëlle Levesque
Par Raphaëlle Levesque Avocate
Est-ce qu’un locataire d’un centre commercial lié par un bail contenant une clause d’exclusivité peut poursuivre un locataire contrevenant à cette clause si ce dernier n’a pas connaissance de ladite clause?

Non. Puisqu’un bail est un contrat et qu’un contrat n’a d’effet qu’entre les parties contractantes, sauf exceptions prévues par la loi, seul le bailleur (propriétaire) est tenu de respecter une clause d’exclusivité qu’il a consentie à son locataire.

Toutefois, s’il est possible de démontrer que le locataire en contravention avec la clause d’exclusivité a agi de mauvaise foi, par exemple s’il connaissait la clause d’exclusivité préalablement consentie, il sera possible pour le locataire lésé de faire valoir ses droits à son encontre pour faute extracontractuelle. On compte, parmi les recours ouverts au locataire contre l’autre locataire de mauvaise foi, la procédure en injonction pour faire cesser la contravention et le recours en dommages-intérêts. Ces deux recours peuvent être cumulatifs.

Le locataire lésé pourra également faire valoir ses droits contre son bailleur, ce qui est préconisé, et lui réclamer des dommages-intérêts. Il ne pourra intenter une injonction contre le bailleur que si l’autre locataire connaissait la clause d’exclusivité. De plus, la jurisprudence admet qu’un locataire a droit de retenir son loyer et de résilier son bail commercial lorsque la clause d’exclusivité qui y est prévue n’est pas respectée. Le locateur a aussi des recours si un locataire contrevient à une clause d’exclusivité qu’il a consentie à un autre locataire et qui a été portée à sa connaissance.

Les clauses de chaque bail et les faits de chaque situation divergent grandement, ce qui peut faire varier les principes énoncés ci-dessus. Nous vous invitons donc à communiquer avec notre équipe qui saura vous assister et vous conseiller.

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